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El cuarto trimestre de 2025 dejó una señal inequívoca para el mercado de hoteles de estancia prolongada en Estados Unidos: el inventario creció más rápido de lo que la demanda pudo absorber. Por primera vez desde 2019 (exceptuando la pandemia), el aumento trimestral de oferta superó el promedio anual histórico del segmento. Las consecuencias son ya visibles en ocupación, tarifas y RevPAR.
El informe de The Highland Group documenta este punto de inflexión con datos que todo ejecutivo del sector turístico debe conocer antes de tomar decisiones de inversión, operación o desarrollo en 2026.
El mayor crecimiento de oferta extended-stay desde 2019
Según el reporte de The Highland Group correspondiente al Q4 2025, el inventario de habitaciones del segmento extended-stay creció un 5,1% interanual. Se trata del primer incremento trimestral que supera el promedio anual de largo plazo desde 2019, excluyendo los años de la pandemia de Covid-19. Esta expansión no es un dato aislado: refleja un pipeline de construcción que se activó con fuerza en 2023 y 2024, impulsado por las ventajas operativas del modelo y el apetito de desarrolladores e inversionistas por activos de hospitalidad con mayor estabilidad de flujos.
El resultado directo fue una contracción en la tasa de ocupación. La ocupación promedio del segmento en el cuarto trimestre se ubicó en 71,3%, el nivel más bajo registrado en un cuarto trimestre desde 2013, con la única excepción del año 2020. La demanda total, medida en noches habitación vendidas, sí creció: 3,2% interanual. Sin embargo, ese avance fue insuficiente para compensar la velocidad con que se incorporaron nuevas unidades al mercado.
Análisis de ocupación por categoría: ningún segmento escapa a la presión
El análisis de ocupación de hoteles de estancia prolongada en Estados Unidos revela que la caída fue transversal a las tres categorías del segmento, aunque con intensidades distintas.
En el segmento upscale, la demanda aumentó 1,2% en noches vendidas, pero la ocupación retrocedió 1,2%. En midprice, la demanda mostró el mayor dinamismo con un alza de 4,5%, aunque la ocupación cayó 2,6 puntos porcentuales, la caída más pronunciada entre los tres niveles. En el segmento economy, la demanda creció 4,2% y la ocupación bajó 1,4%.
Este comportamiento confirma que el problema no radica en una contracción de la demanda que en todos los casos fue positiva sino en el ritmo con que la oferta nueva supera la capacidad de absorción del mercado.
Un dato que matiza el panorama y que los propios analistas del sector destacan: a pesar de la caída registrada, los hoteles de estancia prolongada mantuvieron una prima de ocupación de 14 puntos porcentuales por encima del promedio general de la industria hotelera. Es una ventaja estructural que el segmento conserva incluso en el peor cuarto trimestre de la última década.
Caída de tarifas ADR y RevPAR: tercer trimestre consecutivo a la baja
La caída de tarifas diarias ADR en el sector hotelero Q4 2025 es el otro eje del informe. La tarifa diaria promedio (ADR) descendió 1,2% interanual, cerrando en 116,08 dólares. Es el tercer trimestre consecutivo de retroceso, lo que descarta cualquier lectura de corrección puntual y apunta a una tendencia sostenida de ajuste de precios ante el exceso de oferta.
El ingreso por habitación disponible (RevPAR) cayó 3%, situándose en 82,76 dólares. La relación entre crecimiento de oferta hotelera y descenso de RevPAR vuelve al centro del debate para analistas, operadores y equipos de revenue management: cuando el inventario crece más rápido que la demanda, el precio se convierte en la variable de ajuste. En ese contexto, la estrategia de pricing dinámico se vuelve crítica para defender márgenes.
Mark Skinner, socio de The Highland Group, fue preciso en su diagnóstico: «La moderación y distribución del crecimiento de oferta de hoteles de estancia prolongada, así como el desempeño de la industria hotelera en general, serán factores clave para determinar el momento en que el RevPAR total del segmento retome una variación positiva.»
Qué implica este escenario para cada grupo de interés
Para inversionistas en activos hoteleros (REITs y capital privado)
La compresión temporal de RevPAR puede afectar los dividendos proyectados en el corto plazo. Sin embargo, este mismo entorno abre una ventana de adquisición a valuaciones más atractivas, especialmente en activos bien ubicados con demanda estructural vinculada a corredores industriales, energía o salud. El análisis debe hacerse a nivel de micromercado, no solo con datos nacionales.
Para operadores y gerentes de revenue management
El entorno exige una recalibración de las estrategias comerciales. Fortalecer contratos corporativos de largo plazo, optimizar la mezcla de clientes y adoptar herramientas de inteligencia de mercado que permitan anticipar presión en ocupación antes de que esta impacte las tarifas son acciones que no admiten demora. Las plataformas de analítica avanzada que integran datos de pipeline de construcción, comportamiento corporativo y variables macroeconómicas ofrecen una ventaja competitiva real en este ciclo.
Para desarrolladores inmobiliarios
El dato del Q4 2025 obliga a revisar los supuestos de absorción en proyectos planificados. Los mercados secundarios con construcción reciente concentrada enfrentarán períodos de ajuste más largos. Los corredores con demanda estructural sólida, ciudades con dinamismo tecnológico, industrial o de relocalización corporativa, seguirán siendo los mejores candidatos para nuevos desarrollos.
Para departamentos de compras corporativas
Un entorno de tarifas a la baja representa una oportunidad concreta de renegociación de acuerdos marco y optimización de presupuestos de viaje para 2026. Las empresas con volumen de estadías prolongadas tienen margen real de negociación con operadores que buscan sostener ocupación.
Proyecciones para 2026: recuperación selectiva, no generalizada
Según Mark Skinner, socio de The Highland Group, un repunte apreciable en las tarifas del segmento difícilmente ocurrirá antes del segundo trimestre de 2026. La recuperación, cuando llegue, no será uniforme: dependerá de la velocidad con que se desacelere el ritmo de nuevas aperturas y de la solidez de la demanda corporativa en cada mercado.
Los mercados con fundamentos más robustos anclados en actividad industrial, proyectos de infraestructura o relocalización de talento absorberán el inventario nuevo con mayor rapidez. Los mercados con exceso de construcción reciente y demanda más volátil tendrán un ciclo de ajuste más prolongado.
Para las empresas turísticas que operan a escala nacional, el mensaje es claro: las decisiones de 2026 deben tomarse con análisis granular de cada mercado, no con lecturas agregadas del sector.
El ciclo de ajuste como ventana de reposicionamiento
El Q4 2025 marca el inicio de una nueva fase en el ciclo del segmento extended-stay en Estados Unidos. La expansión acelerada de oferta está presionando ocupación y tarifas, generando un ajuste que no es estructural sino de equilibrio temporal entre inventario y demanda.
El modelo de estancia prolongada conserva fundamentos sólidos: menor rotación de huéspedes, mayor previsibilidad de ingresos, menor exposición a estacionalidad y una prima de ocupación consistente frente al resto de la industria hotelera. Esas ventajas no desaparecen en un ciclo de sobreoferta; se redistribuyen hacia los activos mejor gestionados y mejor ubicados.
Los ejecutivos y corporativos turísticos que lean correctamente la relación entre crecimiento de oferta hotelera y descenso de RevPAR y actúen con datos granulares y estrategias diferenciadas estarán en posición de convertir este período de presión en una ventana de reposicionamiento competitivo hacia la segunda mitad de 2026.
